Makaleler

İSTASYON ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

2015-11-09 | 1583 defa gösterildi

Ticari bir gayrimenkul almak güzel bir yatırımdır. Hem mülkünüz zamanla değer kazanır hem de aylık sabit bir geliriniz olur. Bu yüzden ticari gayrimenkuller pahalıdır. Hele konu bir akaryakıt istasyonu ise fiyat iyice artar. Akaryakıt istasyonu almak iyi bir yatırım olduğu gibi size prestij katacak yeni bir iş kolu da sağlamaktadır.

Günümüzde sıfırdan bir istasyon kurmak yaklaşık olarak 1 milyon TL gibi bir inşaat ve ekipman maliyetini doğurmaktadır. Yasal izin ve ruhsatları, arsanın bedelini dahil etmediğim bu bedel yalnızca istasyonu yapmak için harcamanız gereken fiziki kalemleri içermektedir. Mevcutta faal olan bir istasyon almak istiyorsanız hem de şehir merkezi olsun diyorsanız on milyonlarca Lira`yi gözden çıkarmışsınız demektir.

Bir istasyon alma niyetiniz var ve istasyoncaddesi.com, sahibinden.com ya da hurriyetemlak.com gibi ilan sitelerinden bütçenize uygun bir istasyon buldunuz. Peki, bu kadar yüklü bir yatırım yapmadan önce nelere dikkat etmelisiniz, hangi konular olmazsa olmazdır, gelin hep beraber inceleyelim.

Bir istasyonun değerini belirleyen dört önemli faktör bulunmaktadır;

  1. Satış miktarı,
  2. Ruhsat durumu,
  3. Güncel tapu ve imar durumu
  4. İstasyonun fiziki kondisyonu.

SATIŞ MİKTARI

İstasyonlarda kullanılan teknolojik altyapı günümüzde o kadar ilerledi ki artık yıllık, aylık, günlük hatta anlık satış verilerini tek bir tuşa basarak ulaşabiliyoruz. Sektörün düzenleyici kurumu olan EPDK’ya online olarak bağlı olan bu sistemdeki verilerin doğruluğu yasalarla koruma altına alınmıştır. Dolayısıyla istasyon otomasyon sistemlerinden alınan satış verilerini gerçekçi olarak değerlendirebiliriz. Satış verilerini incelerken taşıt tanıma sistemi oranına, veresiye-cari satış oranına, kredi kartı ve nakit yüzdelerine de dikkat edilmelidir, satış rakamları ürün bazında da ayrıca alınmalıdır. Örnek vermek gerekirse taşıt tanıma sistemi ile yapılan satışlar genelde karlılığı düşük satışlardır ve istasyonun bayisi olduğu dağıtım şirketine göre değişiklik göstermektedir. Shell bayisi olan bir istasyonun toplam satışının yarısı taşıt tanıma sistemi ile yapılmaktaysa bu istasyonu taşıt tanıma sistemi olmayan Petline markasına dönüştürdüğünüzde satışı otomatik olarak yarı yarıya düşecektir.

İstasyon satışını belirleyen dört önemli kriter vardır;

  1. İstasyonun önünden geçen araç sayısı,
  2. İstasyonun markası ve rekabet durumu,
  3. Bayinin işletme kalitesi ve ticari itibarı,
  4. İstasyonun fiziki kapasitesi,

Dolayısıyla otomasyon sisteminden çektiğiniz satış verisi önemli bir bilgi olmasına rağmen, satışı etkileyen faktörler de göz önüne alınarak olası fırsatlar ve tehditler değerlendirilmelidi İstasyonlarda, bazı periyotlarda müşterilere gerek fiyat panosundan ilan edilerek gerekse kartlı sistemler kullanılarak fiyat indirimleri uygulanmaktadır. bu özel uygulama zamanlarında istasyonlar normal koşullar altında gerçekleşmeyecek satış rakamlarına ulaşabilirler. Satış arttırmaya yönelik bu tip kampanyalar ilave vadeenstrümanı kullanılarak da yapılabilir. Dolayısıyla otomasyon rakamının gerçekliği mutlaka araç sayımı ile de desteklenmeli yani cross-check yapılmalıdır Araçsayımının nasılyapılacağıve araç sayımından satış bilgisinin nasıl temin edileceği hususunu http://www.burakisik.net/perakende-icin-dogru-lokasyonu-bulmak/ web adresinden detaylı bir şekilde inceleyebilirsiniz.                                                                                                                                                              

     

Şehir merkezinden ilçe ve köy merkezlerine doğru gittikçe dağıtım şirketi markasının satışlara etkisi azalırken, bayinin ismi ön plana çıkar. Dolayısıyla, işletici değişikliklerinde satışlar düşebilir ya da artabilir. Satın almayı düşündüğünüz istasyonda farklı vardiyalarda olmak üzere biraz zaman geçirmenizi tavsiye ederim. İstasyonun genel temizliği, tuvaletleri, markette sergilenen ürünlerin temizliği düzeni ve sergileniş şekli, ön saha satış ekibinin müşteriye davranışı gibi unsurlar bu geçirdiğiniz sürede gözlemlenmelidir. Unutmayın ki kötü işletilen ve temiz olmayan istasyonlar alıcılar için fırsattır, iyi işletici ile satışları arttırılabilir. İstasyonun, pazardaki ilk 5 markadan birinin bayisi olması değerini arttırır. Dolayısıyla istasyonun hem mevcut markası hem de etrafında rekabet halinde bulunan diğer istasyonların markaları değerlendirilmelidir. Örneğin “Soil” marka bir istasyon aldınız ve etrafınızda hiç Shell markalı bir istasyon bulunmamakta. Kabaca söyleyebiliriz ki bu istasyon için bir marka değişikliğinden satış artış fırsatı bulunmaktadır.

 

Son olarak istasyonun fiziki kapasitesinden bahsetmek istiyorum. İstasyonun 2 pompası varsa günlük 30.000 lt satışı mümkün değil yakalayamazsınız. Dolayısıyla fiziken hizmet verebileceğiniz araç sayısı bellidir. Bunlara ilave olarak istasyonda yıkama olup olmaması, LPG satışı olup olmaması gibi konular da satış üzerinde çok etkilidir. Örneğin minibüs müşterileri araç yıkama hizmeti vermeyen istasyonlardan yakıt asla almazlar.

RUHSAT, İMAR DURUMU VE TAPU TAKYİDAT

Bir istasyon almadan önce kesinlikle gitmeniz gereken iki kamu kuruluşu vardır; belediye ve tapu. Belediye’den imar durumu ve ruhsat bilgilerini, tapudan ise mülkün sahipliğine ait bilgileri edinebilirsiniz. Unutmayın ki bir istasyonun ruhsatı en az tapusu kadar değerlidir. Mülk sahibi ile ruhsat sahibinin farklı olduğu lokasyonlarda ekstra maliyetler çıkabilir çünkü ruhsat sahibi muvafakat vermeden tapu sahibi olsanız dahi GSM ruhsatının devrini alamazsınız. 

Büyükşehir Belediyesi olan illerimizden birinden bir istasyon alacaksanız büyükşehir belediyesi ruhsat ve denetim müdürlüklerine uğramanız gerekmektedir.

Satın alacağınız istasyona ait imar durumu, ruhsat projesi, yapı kullanma izin belgesi, inşaat ruhsatı, karayolları geçiş izin belgesi, TSE gibi ilgili tüm bilgilere bu dosyadan ulaşabilirsiniz. İmar durumu belgesinde bakmanız gereken husus istasyonun “A” lejantı ile işaretlenmiş olup olmadığıdır. Akaryakıt imarı olmayan ancak çalışmakta olan istasyonlar karşınıza çıkabilir. Özellikle geçmişte “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” imarlı arazilere de akaryakıt izni verilmekte idi. Buna ilave olarak bazı istasyonların hiçbir imarı bulunmamaktadır. Bu tip lokasyonlar geçmişten gelen “müktesep hak” dediğimiz ruhsatlar ile çalışmaya devam etmektedir. Böyle bir istasyon alacaksanız ruhsat devri yapamayacağınızı kesinlikle bilmeniz gerekir. Mecburen ruhsat sahibi olan şirketi de satın almak zorunda kalacaksınız. Benim şahsi tavsiyem akaryakıt imarı olmayan istasyonları satın almamanız yönündedir. İlerleyen zamanlarda plan tadilatı yapmanız gerekebilir. Plan tadilatlarının sıkıntılı süreçler olduğundan bahsetmeme gerek bile yok takdir edersiniz ki.

Peki, tapuya neden gidiyoruz? İstasyonun üzerinde bulunan arazinin kime ait olduğunu üzerinde her hangi bir hak veya şerh var mı görmek için tapu dairelerini ziyaret ediyoruz. Tapuda bazen öyle şerhler ile karşılaşıyoruz ki istasyon kanunen satılamaz duruma geliyor. Ayrıca intifa bitiş bilgisini ve arsa üzerinde ipotek olup olmadığını da tapudan öğrenebilirsiniz.

İSTASYONUN FİZİKİ DURUMU

İstasyonu satın aldıktan sonra bir öğrendiniz ki akaryakıt tanklarından sürekli bir yakıt kaçağı varNe yaparsınız mecburen tankları değiştirmeniz gerekir. Tankları değiştirmek için ruhsat alırsınız, inşaata başlar ve bir süre zorunlu olarak istasyonunuzu satışa kapatırsınız. Peki ya yeraltına çok miktarda yakıt kaçmışsa ve tüm çevreyi kirletmişse… Böyle bir olayda yaşayabileceğiniz problemlerin farkında mısınız? Bu tip durumlar ile karşılaşmamak için istasyonu satın almadan önce mutlaka bizim “survey” dediğimiz teknik altyapı araştırmasının mutlaka yapılması gerekmektedir!

Şimdiye kadar akaryakıt istasyonu almadan önce dikkat etmeniz gereken hususlara değinmeğe çalıştım. Yüklü bir yatırım yapmaya karar verdiniz. Paranızın karşılığında tam olarak ne aldığınızı bilmek, fırsatları ve tehditleri görmek, riskleri öğrenmek en doğal hakkınız. Araba alırken böyle yapıyoruz, hasarı var mı diye bir ustaya gösteriyoruz. Ev alırken bankadan ekspertiz yaptırıyoruz. Peki, 10 milyonlarca Lira’mızı harcarken neden bu tip bir hizmet almıyoruz?

Bu kadar detay çalışmayı kendiniz yapmak yerine konusunda uzman kişilerden destek almaya ne dersiniz? Siz firma olarak vekaletiniz olmadan tapudan evrak alamazsınız istasyon değerleme uzmanları alabilir, siz vekaletiniz olmadan belediyeden ruhsat dosyasına bakamazsınız istasyon değerleme uzmanları bakabilir, bir görüşte istasyonun satış tahminini siz yapamazsınız, konusunda uzman istasyon değerleme uzmanları yapabilir, istasyon mühendisliğinde tecrübeli değerleme uzmanları fiziki surveyi yaparak sizi riskler hakkında bilgilendirebilir. Okuduklarınızı size mantıklı geldiyse istasyon almadan önce istasyon değerleme hizmeti almak için www.burakisik.net web adresinden bana ulaşabilirsiniz.

Saygılarımla,

Burak ışık

                                           


Diğer İçerikler (Makaleler)